Nájemní smlouva je klíčovým dokumentem, který stojí v samotném základu každého nájemního vztahu, ať už pronajímáte byt, nebo se do něj právě stěhujete jako nájemce. Slouží jako právní rámec, který jasně vymezuje práva a povinnosti obou stran, a chrání je v případě jakýchkoliv neshod. Z hlediska trvání se rozlišuje nájemní smlouva na dobu určitou, kdy je předem stanoveno, kdy smlouva skončí, a smlouva na dobu neurčitou, která trvá, dokud ji jedna ze stran výpovědí neukončí.
Nájemní smlouva na dobu určitou se typicky uzavírá na konkrétní časové období, nejčastěji na jeden rok. Po uplynutí sjednané doby se smlouva buď prodlouží, nebo zanikne. Oproti tomu smlouva na dobu neurčitou nemá datum konce smluvního vztahu stanovené a trvá, dokud ji jedna ze stran nevypoví. „V České republice je dle loňského průzkumu Ministerstva pro místní rozvoj běžnější nájemní smlouva na dobu určitou, kterou má uzavřenou 55 procent nájemníků. Pronajímatelé jsou právě tomuto typu smlouvy jednoznačně nakloněni: smlouvu na dobu určitou by preferovalo 77 procent pronajímatelů. A obvykle se jedná o smlouvy s krátkou dobou platnosti, 46 procent nájemníků má uzavřenou smlouvu na dobu kratší než dva roky. Z pronajímatelů by smlouvě s platností nad dva roky dalo přednost pouze 6 procent pronajímatelů,“ uvádí některá z dat Michal Hrbatý, CEO společnosti UlovDomov.cz, která provozuje službu Ideální nájemce.
Smlouva na dobu určitou: Jednodušší řešení problémů pro pronajímatele, nejistota pro nájemce
Smlouva na dobu určitou dává pronajímateli možnost jednodušeji řešit problémy s nájemci – není potřeba jim doručit výpověď z nájmu, stačí smlouvu neprodloužit. Další výhodou je příležitost snáze navýšit nájemné při uzavírání nové smlouvy. Na druhou stranu s sebou tento typ smlouvy nese větší administrativní zátěž. Z pohledu nájemníka znamená smlouva na dobu určitou mnohdy značnou nejistotu v otázce bydlení: po každém uplynutí stanovené doby mu nezbývá než doufat, že bude prodloužena. A často v takových případech příliš neinvestují do oprav či úprav bytu, protože vědí, že v něm mohou strávit jen „chvilku“. Nedostatek péče se pak může projevit ve stavu bytu, což je negativum i pro pronajímatele.
Výpověď nájemní smlouvy na dobu určitou
Nájem na dobu určitou lze ukončit několika způsoby, které se odvíjejí od konkrétní situace a dohody mezi nájemcem a pronajímatelem. Nejčastější variantou je, že nájem končí v termínu uvedeném ve smlouvě. Pokud pronajímatel nemá v úmyslu smlouvu prodloužit, měl by nájemníka o této skutečnosti zavčas informovat. Pozor na to, že v případě, že pronajímatel písemně nevyzve nájemce do tří měsíců od skončení nájmu k opuštění bytu, dojde k automatickému prodloužení smlouvy. Obě strany se ovšem mohou kdykoliv dohodnout na ukončení nájmu dříve, než bylo původně sjednáno. V tomto případě se není třeba řídit žádnými zákonnými lhůtami a záleží pouze na vzájemné domluvě.
Každá ze smluvních stran má dále možnost podat jednostrannou výpověď. „Nájemce může smlouvu na dobu určitou ukončit pouze tehdy, pokud nastanou zásadní změny okolností, kdy po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Výpověď musí být učiněna v písemné formě, přičemž platí tříměsíční výpovědní lhůta,“ popisuje Štěpán Smoleja, vedoucí partner advokátní kanceláře Spring Walk. I pronajímatel má možnost nájem předčasně ukončit, ale jen z důvodů, které stanovuje zákon. Typicky jde o závažné porušení nájemních povinností, například pokud nájemce dlouhodobě neplatí nájem či se dopustí trestného činu vůči pronajímateli. „I zde platí výpovědní lhůta tři měsíce, výjimkou je možnost okamžité výpovědi v případě zvlášť závažného porušení povinností ze strany nájemce,“ dodává Štěpán Smoleja.
Smlouva na dobu neurčitou: Složitější ukončení smlouvy, ale příslib stabilního příjmu
Nájemní smlouva na dobu neurčitou znamená pro pronajímatele – pokud nepodcení výběr kandidátů a vybere si spolehlivé nájemce – předvídatelný a dlouhodobý příjem. Nájemci se mohou těšit na stabilní bydlení, pokud řádně platí a dodržují pravidla. Častěji tak investují do zařízení a pečují o byt jako o svůj domov. Patrně hlavní nevýhodou, která mnohé pronajímatele od smlouvy na neurčito odrazuje, je složitější ukončení nájemní smlouvy. Výpověď je totiž možná jen z důvodů stanovených zákonem.
Výpověď nájemní smlouvy na dobu neurčitou
U nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou jsou pravidla pro výpověď flexibilnější než u smlouvy na dobu určitou. I přesto často dochází k táhlým sporům, protože majitelé mají horší vyjednávací pozici. „Nájemce může nájemní smlouvu na dobu neurčitou vypovědět kdykoliv a bez udání důvodu. Musí však dodržet zákonnou výpovědní lhůtu, která činí tři měsíce a začíná běžet prvním dnem následujícího měsíce po doručení výpovědi pronajímateli,“ uvádí Štěpán Smoleja. Výhodou tohoto typu smlouvy je tedy velká volnost pro nájemce – pokud se rozhodne odstěhovat, není vázán žádnou konkrétní délkou trvání smlouvy.
Pronajímatel má při výpovědi nájemní smlouvy na dobu neurčitou možnosti omezenější. Nemůže nájem ukončit libovolně, ale pouze ze zákonem vymezených důvodů, mezi něž patří například hrubé či opakované porušování povinností nájemcem (neplacení nájmu, poškozování bytu, rušení sousedů a tak dále), ale také situace, kdy pronajímatel potřebuje byt pro sebe, své děti nebo rodiče. Také zde platí tříměsíční výpovědní lhůta, a navíc je pronajímatel povinen výpověď odůvodnit písemně a zároveň poučit nájemce o možnosti vznést proti výpovědi námitky, případně se obrátit na soud.
Kterou smlouvu jako pronajímatel zvolit?
„Z hlediska kontroly a flexibility se pronajímatelům mnohdy vyplatí zvolit smlouvu na dobu určitou, zvláště, když si chtějí nájemce otestovat, nebo plánují za pár let v bytě bydlet sami, případně jej prodat. Pokud se jich však poslední jmenované faktory netýkají a najdou spolehlivého nájemce, může se pro ně jako výhodnější ukázat dlouhodobý smluvní vztah s nájemníkem, který přinese stabilní výnos a méně administrativy,“ shrnuje Michal Hrbatý ze společnosti UlovDomov.cz.
