O investování do nemovitostí roste v České republice zájem. Vyplývá to ze zkušeností více než 100 realitních makléřů, kteří spolupracují se společností FérMakléři.cz. „Současná generace třicátníků má stále lepší znalosti o investování a v posledních letech je v Česku stále populárnější, že lidé investují nejen do nemovitostí. Česká republika je ale trochu specifická tím, že mnoho lidí považuje za nejbezpečnější způsob uložení peněz právě investici do nemovitosti, tedy 'do cihly'. Na rozdíl od jiných zemí u nás není taková tradice ani zájem například o investování do akcií nebo jiných finančních nástrojů," uvádí Lumír Kunz, jednatel společnosti FérMakléři.cz a k oblibě investování do nemovitostí ještě dodává: „Dlouhodobý trend v České republice, ale i ve většině zemí Evropy, hovoří jasně – nemovitosti dlouhodobě zhodnocují. Děje se tak zejména kvůli omezené nabídce a dostupným úvěrům."
Investování do nemovitostí nicméně vyžaduje pečlivé plánování a správu, a je spojeno s údržbou nemovitostí, potenciálními problémy s nájemci a rovněž také s řešením daňových aspektů, které se nevyhýbají ani tomuto typu příjmu. „Příjem z nájmu se řadí mezi pasivní příjmy, pro které platí 15% daňová sazba a neplatí se z nich sociální a zdravotní pojištění. Dá se tedy hovořit o nízkém zdanění,“ dodává Lumír Kunz. Pokud se investor rozhodne z nějakého důvodu pro prodej nemovitosti, situace se pak z hlediska daní mění v závislosti na několika faktorech.
Daň z příjmu se neplatí pouze při splnění zákonných podmínek, tedy dodržení časového testu, na jehož počítání má vliv i to, jestli byl investiční byt koupen, zděděn nebo obdržen darem. „Pozitivním faktem je, že z příjmu z prodeje investičního bytu, který nebyl zahrnut v obchodním majetku a sloužil k pronájmu, se nikdy neplatí sociální a zdravotní pojištění,“ upozorňuje Gabriela Ivanco, daňová poradkyně ze společnosti Forvis Mazars.
Při nedodržení časového testu je nutné příjem z prodeje investičního bytu, ve kterém nemá prodávající bydliště a neřeší prodejem vlastní bytovou potřebu, zdanit. Pokud investiční byt nebyl zahrnut v obchodním majetku, příjem z jeho prodeje se zdaňuje jako ostatní příjem podle § 10 zákona o daních z příjmů. V případě, že by byl zahrnut v obchodním majetku, jde o příjem ze samostatné činnosti podle § 7 a kromě daně z příjmů podléhá také odvodům na sociální a zdravotní pojištění.
Daňové osvobození při dodržení časového testu
Příjem z prodeje investičního bytu tedy není automaticky osvobozen od daně z příjmu. K tomu dochází pouze při dodržení časového testu, který činí 10 let. To znamená, že mezi nabytím a prodejem investiční nemovitosti musí uplynout nejméně deset let, aby byl příjem z prodeje osvobozen od daně z příjmu. Pro nemovitosti pořízené před rokem 2021 platí pouze pětiletá časová lhůta, ke zpřísnění daňových podmínek došlo právě od roku 2021.
Vliv dědictví na časový test
V praxi je velmi často splněna podmínka pro daňové osvobození u investičního bytu, který prodejce zdědil od příbuzného v řadě přímé, v takovém případě se totiž časový test zkracuje o dobu, po kterou byla předmětná nemovitost prokazatelně ve vlastnictví zemřelého. „Kdo třeba dva či tři roky pronajímá byt zděděný po babičce, která v něm dlouhodobě bydlela, a následně ho chce prodat, ten se platbě daně z příjmu vyhne, protože splní časový test pro daňové osvobození,“ vysvětluje Gabriela Ivanco ze společnosti Forvis Mazars. V případě, že nejde o dědictví v přímé linii, do časového testu se nepočítá doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.
U bytů obdržených darem se časový test nezkracuje
Při prodeji nemovitosti obdržené darem, například právě od rodinného příslušníka, se však časový test nikterak nezkracuje. Z daňového hlediska je tedy rozdíl, zdali je prodávaný investiční byt obdržený dědictvím či darem. Pokud nejsou splněny zákonné podmínky pro daňové osvobození, bude třeba z prodeje nemovitosti odvést daň z příjmu. „S touto daňovou povinností je nutné počítat při plánování prodeje, neboť snižuje celkový výnos,“ dodává Lumír Kunz, jednatel společnosti FérMakléři.cz.
Splátka úvěru nehraje roli
Na daňové povinnosti nemá vliv, jestli na prodávané nemovitosti ještě vázne úvěr či nikoliv. „Za celý kalendářní rok 2025 platí do souhrnného daňového základu 1 676 052 Kč sazba daně 15 % a případná část základu daně nad tuto částku již podléhá 23% sazbě daně z příjmu,“ doplňuje Gabriela Ivanco.
