Jak prodat dům nebo byt s hypotékou?

Změna práce, rozvod nebo třeba příliš vysoké náklady spojené s bydlením. To jsou některé důvody k prodeji nemovitosti. Jenže co když jste si na ni vzali hypoteční úvěr? Nebojte se, prodej domu nebo bytu s hypotékou není žádný problém. Fakt je, že někteří lidé se nákupu bydlení zatíženého úvěrem bojí. Ve skutečnosti k tomu ale nemají důvod. Jejich vlastnické nároky to nijak neohrožuje a celý prodej je téměř stejný jako u nemovitosti, kterou si pořídili z vlastních prostředků.

Existují 4 možnosti, jak prodat byt nebo dům s hypotékou:

·         kupující uhradí prodejní cenu z vlastních peněz

·         stávající hypotéku převede na kupujícího,

·         zájemce si na nákup vezme novou hypotéku u vašeho poskytovatele

·         nebo si půjčí u jiné banky.

 

1.      Kupující využije vlastní prostředky

Nejjednodušší je, když má kupující dost vlastních peněz a nemusí si půjčovat. V takovém případě je postup následující: „Uzavřete s kupujícím rezervační smlouvu. Požádáte banku o vyčíslení hypotéky. Díky tomu víte, jak velkou částku musíte doplatit, aby byl úvěr splacený. Dále si domluvíte se s kupujícím, jakým způsobem vše zaplatí. Nejbezpečnější bývá využít advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu. Podepíšete kupní a úschovní smlouvu a kupující převede peníze do úschovy. Vložíte kupní smlouvu na katastr. Vy nebo banka požádáte o vymazání zástavního práva. A jakmile katastrální úřad zapíše vlastnické právo, uvolní se z úschovy peníze pro vás i bance na doplacení hypotéky,“ říká finanční specialista Petr Jermář z banky.cz.

Jedná se o poměrně snadnou administrativní záležitost. Jsou zde ale poplatky za advokátní či notářské služby a za předčasné splacení hypotéky. S prodejem nemovitosti zatížené hypotékou často souvisí také poplatky za předčasné splacení hypotéky. Jejich výše se liší podle toho, kdy jste hypoteční smlouvu uzavřeli.

 „Pokud jste si hypotéku vzali nebo refinancovali do konce listopadu 2016, můžou se poplatky vyšplhat i na statisíce korun. U smluv uzavřených od prosince 2016 do konce srpna 2024 se obvykle pohybují jen v řádech stokorun. A u novějších smluv je při prodeji nemovitosti předčasné splacení úvěru dokonce zcela zdarma,“ upozorňuje hypoteční odborník Miroslav Majer z hyponamiru.cz.

2.      Převod hypotéky

Další možností je prodat nemovitost a stávající úvěr přenechat prodávajícímu. V praxi tedy mluvíme o převodu hypotéky na jinou osobu. V takovém případě nemusíte řešit poplatky za předčasné splacení hypotéky. Musíte však najít kupujícího, který bude ochotný převzít váš úvěr se všemi jeho podmínkami – tedy například s úrokem, výší splátek nebo s fixací hypotéky. Jestli jste si ale hypoteční úvěr vzali v době, kdy byly úrokové sazby na svém minimu, může to být vaše výhoda. Kupující totiž získá hypotéku s podmínkami, na které by jinak nedosáhl. Pokud naopak platíte vyšší úroky, prodej domu nebo bytu i s hypotékou bude nereálný.

Výhody a nevýhody Převodu půjčky

Je zde jednoduché řešení (zejména z pohledu prodejce) a snadná administrativa. Původní hypotéka může mít horší podmínky, než jaké by kupující získal nyní. Zájemce o nemovitost si nemůže přizpůsobit parametry půjčky. A pokud kupující nemá dostatečnou bonitu, banka toto řešení neschválí

 

3.       Nová hypotéka u současného poskytovatele

Jak prodat byt nebo dům s hypotékou, když kupující nemá dost vlastních peněz a o převod vaší hypotéky nestojí? „V takovém případě si může vzít nový úvěr. Pro vás bývá výhodnější, když si kupující hypotéku vezme u vašeho poskytovatele. Banka tak nepřijde o obchod. V podstatě jen změní podmínky půjčky a přizpůsobí je bonitě nového klienta. Díky tomu je ochotnější vyjít vám vstříc a například vám odpustit část poplatků,“ upřesňuje Petr Jermář z banky.cz.

Může se ale stát, že váš poskytovatel kupujícímu nenabídne stejně výhodné podmínky, jaké by získal jinde. A kupující si raději zvolí jinou banku.

Výhody a nevýhody Půjčky u stávajícího poskytovatele

Výhodou je, že můžete získat nižší poplatky za předčasné splacení půjčky a kupující obvykle nemusí řešit nový odhad nemovitosti. Nevýhodou je, že kupující nemusí získat tak výhodné podmínky jako jinde a kupující musí řešit případné poplatky spojené s novým úvěrem

 

4.      Půjčka u nové banky

Když si kupující vezme hypoteční úvěr v jiné bance, vstupuje do transakce ještě další strana. A ta chce zástavní právo, které drží někdo jiný. Jako prodávající musíte od své banky získat: vyčíslení hypotečního úvěru, souhlas se zapsáním nového poskytovatele jako druhého zástavního věřitele, souhlas, že po doplacení vyčíslené částky vymaže své zástavní právo k nemovitosti. Teprve poté můžete podepsat kupní smlouvu.

Výhody a nevýhody půjčky u nového poskytovatele

kupující si sám vybere poskytovatele, který mu vyhovuje – získání kupujícího tedy bývá snadnější poplatky za předčasné splacení hypotéky. Nevýhodou mohou být poplatky za advokátní, bankovní či notářskou úschovu u některých poskytovatelů musí kupující řešit nový odhad nemovitosti kupujícího čekají poplatky spojené s novým úvěrem.

 

Lze hypotéku prodat i bez banky?

„Pokud je součástí prodeje i převod hypotéky na jiného majitele nebo chce kupující nový úvěr u vašeho poskytovatele, musí banka takový postup schválit.

O prodeji potřebujete banku informovat také ve chvíli, kdy kupující zaplatí pomocí vlastních úspor nebo jiné hypotéky. Při tomto postupu však fakticky řešíte předčasné splacení úvěru, na které máte ze zákona právo. Obejdete se tedy bez výslovného souhlasu banky s prodejem nemovitosti.

Ovšem pozor, neplatí to 100 %. Některé banky podmiňují hypoteční úvěr zápisem zákazu zcizení a zatížení do katastru nemovitostí. V takovém případě k prodeji (ale třeba i k darování) bytu souhlas banky potřebujete,“ dodává Miroslav Majer z hyponamiru.cz.

Štítky